Il “certificato di agibilità” è un documento fondamentale nel settore immobiliare ed edilizio.

Oggi, non si parla più “certificato di agibilità” ma di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) a seguito dell’entrata in vigore del D.lgs. 222/2016.

Con l’agibilità si attesta che un edificio rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico richiesti dalla normativa vigente.

In questa guida completa, analizzeremo il suo significato, la differenza con l’abitabilità, quando è obbligatorio, chi lo rilascia e le possibili sanzioni in caso di assenza.

Certificato di abitabilità e agibilità: qual è la differenza?

Spesso si tende a confondere i concetti di abitabilità e agibilità immobile. Sebbene in passato i due termini avessero sfumature diverse, oggi il Testo Unico dell’Edilizia (art. 24 D.P.R. 380/2001) ha unificato il concetto sotto il termine “agibilità”.

  • Agibilità immobile: riguarda sia edifici residenziali che non residenziali e certifica la sicurezza strutturale, la conformità degli impianti e il rispetto delle normative igienico-sanitarie e di efficienza energetica.
  • Abitabilità: in passato si riferiva esclusivamente alle unità destinate ad uso residenziale, ma oggi, come predetto, viene inglobata nel concetto di Segnalazione Certificata di Agibilità.

Segnalazione Certificata di Agibilità quando è obbligatorio presentarla?

La Segnalazione Certificata di Agibilità è obbligatoria nei seguenti casi:

  • Nuove costruzioni;
  • Ristrutturazioni edilizie importanti, che modificano elementi strutturali o impiantistici;
  • Cambio di destinazione d’uso dell’immobile;
  • Ampliamenti significativi;
  • Vendita o affitto di un immobile, se richiesto dal contratto o dalla normativa vigente;
  • Immobili destinati ad attività commerciali, che devono rispettare specifiche norme di sicurezza e igiene. 

Quando non è necessario la Segnalazione Certificata di Agibilità?

Ci sono situazioni in cui il certificato di agibilità non è richiesto. Ad esempio:

  • Immobili costruiti prima del 1934, se non sono stati oggetto di interventi edilizi rilevanti
  • Modifiche interne non strutturali che non alterano le condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza
  • Edifici destinati a uso agricolo o industriale in specifici contesti regolati da norme diverse
  • Unità immobiliari già dotate di un certificato di agibilità precedente, purché non siano stati apportati interventi significativi

Richiesta di agibilità: a chi spetta?

La richiesta di agibilità spetta generalmente a:

  • Il costruttore (per nuovi edifici)
  • Il proprietario dell’immobile
  • Il committente dei lavori, nel caso di ristrutturazioni
  • Il tecnico incaricato (geometra), che deve predisporre la documentazione di agibilità necessaria

Inoltre, nei casi di compravendita, è consigliabile che il venditore si accerti della presenza del certificato per evitare problemi legali o contestazioni future.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

Con l’entrata in vigore del D.lgs. 222/2016, l’agibilità non viene più rilasciata dal Comune di competenza, ma è attestata dal tecnico mediante la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), ai sensi dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001.

Questo documento, accompagnato da una serie di allegati, quali, a titolo esemplificativo, le dichiarazioni di conformità degli impianti tecnici (elettrico, idrico-sanitario, di riscaldamento, ecc.), l’attestato di prestazione energetica, certificato di collaudo statico, documentazione catastale, costituisce un’asseverazione redatta da un tecnico abilitato, il quale attesta l’agibilità dell’immobile.

Come richiedere il certificato di agibilità?

Per ottenere la certificazione agibilità, occorre seguire questi passaggi:

  1. Verificare la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile
  2. Redigere la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) con il supporto di un tecnico
  3. Presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) al Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori

Quanto dura il  certificato di agibilità di una casa?

Il certificato di agibilità non ha una scadenza, ma rimane valido fino a quando non vengono apportate modifiche significative all’immobile che richiedano una nuova dichiarazione agibilità. Tuttavia, è sempre consigliabile verificare che il certificato sia aggiornato in caso di vendita o locazione.

Sanzioni e conseguenze

L’assenza della certificazione di agibilità può comportare:

  • Impossibilità di vendere o affittare legalmente l’immobile;
  • Sanzioni amministrative;
  • Difficoltà nell’ottenere finanziamenti o mutui, poiché le banche richiedono il certificato per concedere prestiti ipotecari;
  • Problemi in caso di controlli urbanistici, che potrebbero portare a richieste di regolarizzazione dell’immobile.

Agibilità: cosa cambia con il decreto Salva Casa?

Il Decreto Salva Casa 2024 introduce alcune semplificazioni in materia edilizia, rendendo più facile regolarizzare piccoli abusi e ottenere certificati di agibilità per edifici costruiti in passato senza una documentazione completa.

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 consente ai tecnici progettisti di asseverare, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, la conformità del progetto per ottenere l’agibilità in specifici casi, come:

  • Locali con altezza interna inferiore a 2,70 metri ma non inferiore a 2,40 metri.
  • Alloggi mono-stanza con una superficie inferiore ai limiti previsti (20 mq per una persona, 28 mq per due persone).

Questa asseverazione è possibile solo se si rispettano specifici requisiti di adattabilità e se si verifica almeno una delle seguenti condizioni:

  • I locali si trovano in edifici oggetto di interventi di recupero edilizio per migliorare le caratteristiche igienico-sanitarie.
  • È stato presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative che garantiscano adeguate condizioni igienico-sanitarie per l’alloggio.
  • Sono state adottate misure compensative per assicurare il rispetto delle condizioni minime di sicurezza e abitabilità.
 

Grazie a queste modifiche, il decreto mira a semplificare le procedure per il rilascio dell’agibilità, riducendo i tempi burocratici e favorendo la regolarizzazione di immobili che altrimenti non potrebbero ottenere la certificazione.

Il certificato di agibilità è un documento essenziale per garantire la sicurezza e la conformità di un immobile. 

Se hai bisogno di assistenza nella richiesta certificato agibilità o verifica dell’agibilità di un immobile, contattami per una consulenza professionale.