La costruzione di una piscina interrata nel proprio giardino rappresenta un intervento che richiede attenzione non solo dal punto di vista tecnico ed estetico, ma anche dal punto di vista burocratico.

La normativa italiana prevede infatti specifici permessi per la realizzazione di piscine interrate da giardino, che variano in base alle dimensioni, alla tipologia e alla localizzazione dell’opera.

Costruzione piscina interrata e la necessità di un permesso edilizio

Affermare che sia possibile realizzare una piscina interrata senza permessi è piuttosto difficile.

La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 44/2024 ha stabilito infatti che “La piscina è una struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito in cui viene realizzata; perciò, configura una nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380/2001 e non una pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale”.

La sentenza chiarisce che la piscina non può essere equiparata a elementi accessori di modesta entità, come piccoli manufatti per impianti tecnologici, poiché la sua realizzazione comporta una trasformazione duratura del territorio. Pertanto, non rientra nella nozione urbanistica di pertinenza, riservata a opere di dimensioni ridotte e strettamente complementari all’edificio principale:

“Tutti gli elementi strutturali concorrono al computo di volumetria dei manufatti, interrati o meno, e fra di essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’edificio cui accede. La piscina, infatti, non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze, poiché, sul piano funzionale, non è esclusivamente complementare all’uso delle abitazioni e non costituisce una mera attrezzatura per lo svago alla stessa stregua di un dondolo o di uno scivolo installati nei giardini o nei luoghi di svago. Né può essere considerata pertinenza la realizzazione della piscina, considerato che la stessa comporta una “durevole trasformazione del territorio” la quale, sotto il profilo urbanistico, presenta una funzione autonoma rispetto a quella propria dell’edificio cui accede e per tale ragione non può coincidere con la relativa nozione civilistica. La nozione di pertinenza urbanistica è invocabile per opere di modesta entità ed accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia. Viceversa, tali non sono i manufatti che per dimensioni e funzione possiedono una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale sì da avere una potenziale attitudine ad una diversa e specifica utilizzazione”.

Dal momento che la giurisprudenza italiana qualifica la realizzazione di una piscina come intervento edilizio rientrante nella categoria della nuova costruzione, ai sensi dell’art. 10 del d.p.r. 380/2001 e s.m.i., la sua esecuzione è subordinata al rilascio del Permesso di Costruire da parte del comune di competenza.

Inoltre, è necessario accertare se l’area destinata alla realizzazione dell’opera sia assoggettata a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004. In caso di vincolo, il rilascio del

Permesso di Costruire sarà condizionato all’ottenimento dell’autorizzazione paesaggistica da parte della competente Soprintendenza, in conformità alle disposizioni normative in materia di tutela del patrimonio paesaggistico e culturale.

Aspetti fiscali e accatastamento 

Costruire una piscina interrata comporta non solo l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni edilizie, ma anche l’aggiornamento della situazione catastale dell’immobile. Infatti, una volta ultimati i lavori, è obbligatorio procedere con l’accatastamento della piscina presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto Terreni e Fabbricati.

Le categorie catastali rappresentano una classificazione degli immobili basata sulla loro destinazione d’uso e caratteristiche intrinseche, e rivestono un ruolo centrale nella determinazione dell’imposizione fiscale.

Le unità immobiliari a destinazione residenziale sono inquadrate nel Gruppo A, che comprende diverse sottocategorie, dalle abitazioni di pregio alle unità di tipo economico.

In particolare, le categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente valore storico o artistico) identificano immobili considerati di lusso ai fini fiscali. Tali unità immobiliari non possono beneficiare delle agevolazioni previste per l’abitazione principale, tra cui l’esenzione dal pagamento dell’IMU e della TASI.

L’eventuale realizzazione di una piscina da giardino interrata può influenzare la classificazione catastale di un immobile e incidere sulla sua rendita catastale, con conseguente impatto sul carico fiscale.

Il Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, che stabilisce i criteri per l’individuazione delle abitazioni di lusso, prevede che un’unità immobiliare sia automaticamente classificata come tale se dotata di una piscina con superficie pari o superiore a 80 metri quadrati.

Tuttavia, anche piscine di dimensioni inferiori possono contribuire alla riclassificazione dell’immobile qualora l’unità presenti ulteriori requisiti di pregio indicati nel decreto ministeriale.

Pertanto, la valutazione dell’impatto di una piscina interrata sulla categoria catastale richiede un’analisi complessiva delle caratteristiche dell’immobile e della normativa vigente, oltre a un eventuale aggiornamento della rendita catastale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

L’incremento della rendita catastale potrebbe comportare un aumento delle imposte dovute, come IMU e imposta di registro, rendendo necessaria un’attenta pianificazione fiscale e urbanistica prima della realizzazione dell’intervento.

La costruzione di una piscina richiede un’attenta valutazione delle normative edilizie e urbanistiche. Prima di iniziare i lavori, è sempre consigliabile consultare l’ufficio tecnico del proprio Comune e un professionista del settore per evitare sanzioni e problemi legali.

Una corretta pianificazione garantisce non solo il rispetto della normativa, ma anche la realizzazione di un’opera sicura e funzionale.

Se desideri maggiori informazioni per la costruzione di una piscina interrata, non esitare a contattarmi o venire a trovarmi presso il mio studio e Lecco.